Wohn-Eigentum boomt langfristig, getreu dem Motto „Grundbuch statt Sparbuch“!
Warum dies so ist und was Sie beachten sollten, erfahren Sie hier!
Unser Wohnungs-Angebot sehen Sie weiter unten

Grundbuch – Sparbuch

Die Wandlung von Finanzwerten in Sachvermögen,
ein Weg für den sicherheitsbewußten Anleger.
Ihre Eigentumsrechte sind im Grundbuch verbürgt.
Kurzfristige Freisetzung des Kapitals birgt Nachteile.


Auswirkungen für den Käufer

Die Vermietung einer Vorsorge-Wohnung ermöglicht
gute Renditen sowie Wertsteigerung Ihres Eigentums. Zusätzlich ergeben sich steuerliche Möglichkeiten.
Spätere Eigennutzung ist ein zusätzliches Atout.

Kriterien Stadt & Standort

Wachstumsstädte, wie z.B. Wien oder Graz bieten die
größten Chancen für eine massive Mieternachfrage.
Eine Rundum-Infrastruktur und gute Verkehrsanbindung
sind beste Voraussetzungen für Vorsorge-Wohnungen.


Bauträger & Hausverwaltung

Profi-Unternehmen, die von der Planung bis zur Verwaltung qualitätsorientiert und zugleich kosteneffizient agieren.
Dies sind die besten Voraussetzungen um dem Käufer von Vorsorge-Wohnungen unnötigen Zeitaufwand zu ersparen!

Ihre Wunsch-Immobilie ist nicht dabei?
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Frequently Asked Questions * Oft gefragt

Vorteile
Sicherheit: Sie investieren in einen Realwert und nicht in Kursentwicklungen.
Steuerlich: Die Rückerstattung der Umsatzsteuer beim Immobilienkauf plus steuerliche Möglichkeiten.
Inflationsschutz: Wertsicherung durch die Anpassung der Mieterträge an den Verbraucher-Preis-Index.
Immobilienwert: Stabil bis steigend durch Bevölkerungswachstum und Wohnknappheit in den ausgewählten Städten.
Zeitersparnis: Das Partnerunternehmen des Bauträgers übernimmt sämtliche Verwaltungsarbeiten.

Risiken
Leerstände: unser Auftraggeber bietet dazu eine Erstvermietungsgarantie.
Mieter-Probleme: Das Facility Management (Inkasso, Verwaltung, etc…) übernimmt ein Partnerunternehmen.
Eingeschränkte Liquidität: Das Investment in eine Vorsorgewohnung ist eine langfristige Angelegenheit, eine kurzfristige Auflösung führt zu Kapitalverlust und birgt steuerliche Nachteile.
Keine Wohnbauförderung: Diese ist für Vorsorge-Wohnungen nicht möglich.

Sie erhalten Ihre Vorsorgewohnung (auf Wunsch) bereits mit einem Mietvertrag hinterlegt.
Bereits in der Bauphase liegt das Augenmerk auf der „Massentauglichkeit“
um die grösste Gruppe an Mietinteressenten anzusprechen.
Reine Luxuswohnungen sind somit als Vorsorge-Wohnungen kaum geeignet.

Worauf sollten Sie also bei Ihrer Vorsorgewohnung achten?
Lage:
klarerweise erfolgt hier bereits die erste Weichenstellung (Verkehrsanbindung, Infrastruktur)
Alter des Gebäudes: vorzugsweise Neubauwohnungen ab 1980 (Sanierungsrisiko bei Altbauwohnungen)
Wohnungsgröße: Meistgefragt und leistbar sind Wohnungen von ca. 40 m² bis 70 m².

Miethöhe: bei einer Miete von € 500,- bis € 800,- ist eine zügige Vermietung realistisch.
Die Wohnungen sollten zwei bis drei Zimmer haben, selbst Singles fragen verstärkt nach derartigen Einheiten
(Stichwort zukünftige Familiengründung und Vermeidung des Wohnungswechsels).

Qualität: Sowohl im Bauwerk als auch in der Wohnung, Ausstattung und bei Freiflächen von Bedeutung.

Ausstattung: Die Küche sollte eingerichtet und Bad/WC verfliest sein, qualitative Böden sind ein Plus.
Lift ist Standard, Parkplatz wird immer häufiger gewünscht.

Das Raumkonzept: Der kompakte Grundriss ist von großer Bedeutung – auch in Hinblick auf die Betriebskosten.

Unser Auftraggeber bietet dazu eine Erstvermietungsgarantie sowie die komplette Übernahme der Verwaltung.
Dies bewirkt eine über Jahre extrem niedrige Leerstandsquote.

Welche Punkte sind generell bei einer Vermietung zu berücksichtigen?
Mietvertrag:
Dieser sollte schriftlich vorliegen und die Namen von Vermieter und Mieter, Größe und Beschreibung der Wohnung (inkl. Ausstattung), Miethöhe, Zahlungszeitpunkt sowie Beginn und Ende des Mietverhältnisses beinhalten.
Das Thema Instandhaltung (z.B. Thermenwartung) sollte festgehalten werden, ebenso wer für die Instandhaltungskosten aufkommt, ob es einen Investitionsersatz gibt und in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss.

Befristung: Ist von grosser Bedeutung, nur so steht Ihnen die Immobilie zur Verfügung, wenn Sie sie selbst nutzen möchten.

Vertragsauflösung: Wenn Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag nicht auflösen, dann gilt dieser als verlängert.
Wenn der Mietvertrag danach neuerlich nicht aufgelöst wird, dann gilt er auf unbestimmte Zeit.

Nebenkosten und Gebühren:
Bei befristeten Mietverträgen:
Ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des 36-fachen monatl. Mietzinses.
Bei unbefristeten Mietverträgen:
Ein Prozent von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses; das ist ein Prozent des 36-fachen monatl. Mietzinses.

Kaution: Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Mindestens drei Brutto-Monatsmieten sollten verlangt werden.

Aufgrund der aktuellen Zinspolitik erlebt die Verlagerung von Sparbuch in das Grundbuch einen nachhaltigen Boom.
Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf einer Vorsorgewohnung einsetzen, desto realer sind die zu erwartenden Renditen.
Im Fokus stehen Wohnungen im leistbaren Segment, also von ca. 40 m² bis 70 m².

Vorteile der Fremdfinanzierung
Zinsen für die Fremdfinanzierung und andere Aufwendungen können von den Mieteinnahmen abgezogen werden,
dies reduziert Ihre steuerliche Belastung.
Ihre eiserne Geldreserve bleibt unberührt – ungeplante Ausgaben sind möglich,
ohne über den Immobilienverkauf nachdenken zu müssen.
Ihre langfristig gebundenen Geldanlagen können weiter für Sie arbeiten!

Der Finanzierungsmix
Bei Immobilienkauf besteht dieser aus den Eigenmitteln und einer Bausparfinanzierung, einem Wohnbaukredit oder dem Wohnbau Sofortkredit.

Achtung! Eine Vorsorgewohnung gilt nicht als eigener Wohnsitz, eine Wohnbauförderung ist somit nicht möglich.

Vorsorgewohnungen bieten gewisse steuerliche Möglichkeiten – allerdings in einem klaren gesetzlichen Rahmen!

Umsatzsteuer bei Wohnungskauf: Die Vermietung Ihrer Vorsorgewohnung macht Sie zum Unternehmer im Sinne des UStG.
Sie erhalten die im Kaufpreis der Wohnung inkludierte Umsatzsteuer als Vorsteuer refundiert;
Sie kaufen somit die Wohnung brutto für netto.

Der gesetzliche Rahmen
Die Wohnung muss mindestens 20 Jahre lang vermietet werden. Ist dies nicht der Fall, z.B. wegen Verkauf oder Eigenbedarf, dann ist die Umsatzsteuer anteilmässig zurückzuzahlen (Vorsteuerberichtigung).

Einkünfte aus Vermietung: Mieteinnahmen sind über die Steuererklärung zu versteuern.
Der Gewinn aus Vermietung (Mieteinnahmen minus Ausgaben) ist steuerfrei, wenn er 730 Euro jährlich nicht übersteigt.

Abschreibemöglichkeiten: Von den Mieteinnahmen können Sie diverse Posten abziehen, z.B. die Abnutzung der Wohnung.
Der Gebäudeanteil (ohne Grundstück, in der Regel 80 Prozent) wird auf 67 Jahre abgeschrieben – d.s. 1,5 Prozent pro Jahr.
Wollen Sie einen höheren Prozentsatz abschreiben, so müssten Sie mit einem Gutachten nachweisen, dass bei dem betreffenden Gebäude mit einer kürzeren Nutzungsdauer zu rechnen ist.
Sonderausstattung wie z.B. eine Einbauküche wird über 10 Jahre abgeschrieben.
Darüber hinaus können Sie Instandhaltungskosten, den Zinsaufwand für den zum Wohnungskauf aufgenommenen Kredit oder sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung von den Mieteinnahmen abziehen.

Verlustausgleich: Durch diese Abschreibemöglichkeiten können sich rechnerische Verluste ergeben, die Sie mit Ihren sonstigen Einkünften gegenrechnen können.

Achtung! Aus der Vermietung einer Vorsorgewohnung muss innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung ein positiver steuerlicher Überschuss aus der laufenden Vermietung erwirtschaftet werden,
da die Finanz sonst „Liebhaberei“ unterstellen würde und die steuerlichen Privilegien – auch rückwirkend – streichen kann.

Detaillierte steuerliche Fragen besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Darunter versteht man eine Eigentumswohnung,
die monatliche Mieteinnahmen ermöglicht.
Weiters erspart eine ausbezahlte Eigentumswohnung Wohnungskosten im Falle des Eigenbedarfs.
Auch als Vorsorge für den Nachwuchs möglich.
Unbedingt; gerade Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind Schlüsselfaktoren für Mieter und Käufer.
Als Zielstädte sind primär Ballungszentren sinnvoll.
In Städten sind dies 40 m² bis 70 m², mit 2 bis 3 Zimmer.
Zusätzlich ist das Raumkonzept von großer Bedeutung.
Im Vordergrund steht die Qualität der Materialien;
dies sind Parkettböden, Fliesen, etc…
Küche sollte vorhanden und Bad/WC verfliest sein, Media-Vorrichtungen (Web-TV-Telefon) und Sicherheitstüren sind mittlerweile Standard,
eine weitere Ausstattung ist nicht notwendig.
Als Faustregel gelten derzeit 50 Prozent;
je höher desto sicherer ist Ihre kalkulierte Rendite.
Eine Gegenüberstellung von Mieteinnahmen zu Kaufpreis – auf 10 Jahres-Basis.
Eventuelle Leerstände sind nicht berücksichtigt,
unser Bauträger gibt dazu eine Erstvermietungs-Garantie!
Unsere Preisangaben gelten für Privatkunden (USt. Bruttosystem).
Gewerbekunden (USt. Nettosystem) erzielen eine etwas höhere Rendite.
Auf Wunsch bietet unser Auftraggeber eine Erstvermietungsgarantie!
In den meisten Fällen sind die Mietverträge bereits bei Baubeginn abgeschlossen.
Das Partnerunternehmen unseres Auftraggebers ist für das Facility Management zuständig.
Für die „täglichen Agenden“ und als Schnittstelle zu den Mietern fungiert die firmenzugehörige Hausverwaltung (All In Lösung für den Erwerber).
Die Priorität liegt auf Kosteneffizienz und Schnelligkeit.
Die Aufgaben umfassen Reparaturen, Instandhaltung, Inkasso von Miete & BK, Mahnwesen, Überweisung des Mietentgelts auf das Konto des Anlegers sowie Weiterbildung.
Die Abrechnung wird über die Hausverwaltung abgewickelt, der Mieter ist für die Bezahlung der Betriebskosten zuständig.
Für das Thema Eigenbedarf sind befristete Mietverträge ein absolutes Muss.
Eine vorzeitige Auflösung unter diesem Titel ist ziemlich unwahrscheinlich – Stichwort Ersatzbeistellung!
Ankauf
GrESt. neu wird nur bei unentgeltlichem Erwerb teurer

Vermietung
Aufteilung Grund & Gebäude bewirkt eine geringere Afa
Sanierungsmassnahmen: Instandsetzungen werden nun über 15 Jahre abgeschrieben

Verkauf
Erhöhte ImmoESt.

Entwarnung für Immobilien-Anleger – Quelle Wirtschaftsblatt 1/2016

Wahl der Immobilie -> anhand Ihres Eigenkapitals
Region -> Ballungszentren wachsen
Lage -> Infrastruktur, Verkehrsanbindung
Wohnungsgrösse -> 40 m² bis 70 m²
Leistbarer Mietpreis
Grundriss – Raumkonzept
Energieeffiziente Bauweise
Qualität der Materialien
Seriosität von Bauträger & Hausverwaltung
Realistische Renditen

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